Verteilerschlüssel einfach erklärt

Was ist ein Verteilerschlüssel?

Viele Betriebskosten fallen für das ganze Haus an, nicht für eine einzelne Wohnung. Die Grundsteuer, die Gebäudeversicherung oder die Müllabfuhr zahlen Sie als Vermieter im Ganzen. Der Verteilerschlüssel bestimmt, welchen Anteil davon Ihr Mieter übernimmt.

Ein Beispiel: Die Müllabfuhr kostet 800 € für das ganze Haus. Wenn Ihr Mieter ein Fünftel des Hauses bewohnt, zahlt er 160 €. Der Schlüssel ist also die Regel, nach der aus den Gesamtkosten der Mieteranteil wird.

Nach Wohnfläche

Das ist der Standard. Steht im Mietvertrag kein anderer Schlüssel, wird nach Wohnfläche abgerechnet (§ 556a BGB). Der Anteil ergibt sich aus dem Verhältnis der Wohnungsfläche zur Gesamtfläche des Hauses.

Beispiel: Die Wohnung hat 60 m², das Haus insgesamt 300 m². Der Mieter trägt also 60 von 300, das sind 20 Prozent aller nach Fläche verteilten Kosten. Bei 800 € Müllkosten wären das 160 €.

Die Wohnfläche eignet sich für die meisten Kosten, etwa Grundsteuer, Versicherung, Hausreinigung oder Gartenpflege.

Nach Personen

Manche Kosten hängen eher von der Zahl der Bewohner ab als von der Fläche. Ein typisches Beispiel ist die Müllabfuhr: Vier Personen produzieren mehr Müll als eine. Beim Personenschlüssel trägt der Mieter den Anteil, der seinem Anteil an allen Bewohnern des Hauses entspricht.

Beispiel: Im Haus wohnen 6 Personen, in der Wohnung des Mieters 2. Der Mieter trägt also 2 von 6, das ist ein Drittel der so verteilten Kosten.

Ein Hinweis: Die Personenzahl kann sich im Jahr ändern. Rechnen Sie in solchen Fällen fair, zum Beispiel nach den überwiegenden Verhältnissen im Abrechnungszeitraum.

Nach Verbrauch

Bei Kosten, die gemessen werden, ist der Verbrauch der fairste Schlüssel. Jede Wohnung zahlt genau das, was sie tatsächlich verbraucht hat. Grundlage sind die abgelesenen Zählerstände.

Für Heizung und Warmwasser ist das sogar vorgeschrieben. Die Heizkostenverordnung verlangt, dass 50 bis 70 Prozent dieser Kosten nach dem gemessenen Verbrauch abgerechnet werden. Der Rest wird meist nach Fläche verteilt. Ohne entsprechende Zähler geht das nicht, deshalb sind Wärmezähler oder Heizkostenverteiler in Mehrfamilienhäusern Pflicht.

Pro Wohneinheit

Manche Kosten fallen für jede Wohnung gleich an, unabhängig von Größe oder Bewohnerzahl. Dann teilt man die Gesamtkosten einfach durch die Zahl der Wohneinheiten. Jede Wohnung zahlt den gleichen Betrag.

Rechenbeispiel: Für eine umlagefähige Kostenposition von 480 € ist eine Verteilung auf 4 Wohnungen wirksam vereinbart. Jede Wohnung zahlt dann 120 €. Ob dieser Schlüssel verwendet werden darf, hängt von Kostenart und Vereinbarung ab.

Welchen Schlüssel wählen?

Als grobe Orientierung:

• Wohnfläche: der sichere Standard für die meisten Kosten (Grundsteuer, Versicherung, Reinigung, Garten).
• Personen: für verbrauchsnahe Kosten ohne eigenen Zähler, etwa Müll oder Wasser, wenn nicht gemessen.
• Verbrauch: für Heizung und Warmwasser Pflicht, sinnvoll überall dort, wo Zähler vorhanden sind.
• Wohneinheit: gleiche Anteile je Wohnung, soweit für die Kostenart wirksam vereinbart.

Wichtig: Steht im Mietvertrag ein bestimmter Schlüssel, gilt dieser. Steht dort nichts, gilt die Wohnfläche. Bleiben Sie über die Jahre beim einmal gewählten Schlüssel, damit die Abrechnungen nachvollziehbar bleiben.

Sonderfall: nur eine Wohnung

Vermieten Sie nur eine einzelne Wohnung, zum Beispiel eine Eigentumswohnung, brauchen Sie gar keinen Verteilerschlüssel. Es gibt niemanden, mit dem Sie die Kosten teilen. Ihr Mieter trägt schlicht alle Kosten der Wohnung. Die Frage nach dem Schlüssel stellt sich erst, wenn ein Haus mehrere Parteien hat.

Bei einer Eigentumswohnung hat der Verwalter die Kosten des Hauses schon aufgeteilt. Steht in Ihrem Mietvertrag nichts anderes, gilt dieser Schlüssel der Eigentümergemeinschaft auch für Ihren Mieter (§ 556a Abs. 3 BGB). Wie Sie dabei vorgehen, steht im Artikel Nebenkostenabrechnung aus der Hausgeldabrechnung erstellen.